Jak wybrać dostawcę szafek do projektu mieszkania wielo-rodzinnego

Brałem udział w wystarczającej liczbie spotkań budowlanych, na których rozmowy w rządzie zaczynały się zbyt późno. Zanim ktoś zapyta „a co z szafkami?” harmonogram jest już zamknięty, budżet napięty, a ktoś podejmuje decyzję, której żałuje trzy miesiące później.

Jeśli pracujesz nad projektem wielo-rodzinnym-załóż, że będzie to 50, 200 lub więcej-wybór dostawcy szafek nie przypomina wybierania szaf do pojedynczego domu. Zasady są inne. Ryzyko jest inne. A błędy kosztują dużo więcej.

Oto, co tak naprawdę ma znaczenie przy zakupie szaf do projektu mieszkania wielo-rodzinnego.

 

Przestań szukać „najlepszych” szafek

To pierwsza rzecz, którą mówię wykonawcom i deweloperom. Nie szukasz najlepszych szafek. Szukasz najwięcejpowtarzalneszafki.

W domu jednorodzinnym-właścicielowi domu może zależeć na słojach drewna egzotycznego lub ręcznie-wykończonych detalach. W apartamentowcu mieszczącym 150 mieszkań mieszkańcy dbają o dwie rzeczy: czy wygląda czysto i czy szuflada zamyka się bez zakleszczenia?

Tak naprawdę potrzebujesz dostawcy, który może dostarczyć ten sam styl drzwi, ten sam kolor, te same zawiasy i wszystko to samo-jednostka po jednostce. W momencie, gdy zauważysz różnicę między piętrem 3 a 8, twój nadzorca zaczyna tracić rozum, a twoja lista ciosów staje się brzydka.

Kiedy więc oceniasz dostawców, nie proś o pokazanie jednej próbki. Poproś o obejrzenie zdjęć z trzech ostatnich dostaw wielo-rodzinnych. Spójrz na spójność. Jeśli zauważysz różnice, przejdź dalej.

 

Pytanie, którego nikt nie zadaje (dopóki nie jest za późno)

Oto pytanie, którego nigdy nie słyszałem na pierwszym spotkaniu, ale dziesiątki razy słyszałem krzyki w miejscu pracy:

„Co się stanie, jeśli zabraknie trzech drzwi szafki?”

Bo prawda jest taka, że-coś będzie brakować. Pudełko ulega uszkodzeniu w transporcie. Drzwi ulegają zarysowaniu podczas montażu. Szafka ma inną ramę niż pokazano na planach i nagle potrzebna jest jeszcze jedna szafka w-standardowym rozmiarze.

Różnica między dobrym a złym dostawcą nie polega na tym, czy zdarzają się błędy. To jest to, co dzieje się później.

Zadaj każdemu potencjalnemu dostawcy następujące szczegółowe pytania:

Jaki jest standardowy czas reakcji na części zamienne?

Czy potrzebujesz minimalnego zamówienia na części zamienne, czy mogę zamówić jedno drzwi?

Kto płaci za wysyłkę w przypadku wymiany gwarancyjnej?

Czy przechowujecie komponenty do poprzednich projektów, czy też zamykacie linię po wysłaniu zamówienia?

Widziałem projekty opóźnione o sześć tygodni w oczekiwaniu na trzy drzwi szafek z Chin. Sześć tygodni. Elektrycy skończyli. Załoga blatu czeka. Malarze przenieśli się w inne miejsce. Wszystko dlatego, że nikt nie zadał z góry pytania o części zamienne.

Dostawca, który mówi, że „zwykle nie mamy tego problemu”, to dostawca, który nie wykonał wystarczającej liczby-rodzinnych prac. Dostawca, który powie Ci „oto nasza polityka dotycząca części zamiennych i oto osoba, która się tym zajmie”, to ktoś, z kim możesz współpracować.

 

Czas realizacji to nie tylko liczba

Każdy dostawca poda czas realizacji. Czterdzieści-pięć dni. Sześćdziesiąt dni. Cokolwiek to jest.

Ale oto, czego nie zawsze ci mówią: czas realizacji zaczyna się od kiedyOnipowiedz, że się zaczyna.

Widziałem, że zamówienia czekały dwa tygodnie, zanim ktoś je potwierdził. Widziałem, jak „45 dni” zmieniło się w 75, ponieważ dostawca czekał na zawiasy, uchwyty lub inny element, który, jak zakładał, będzie tam dostępny.

Kiedy więc rozmawiasz z dostawcą szafek, oto, co musisz napisać na piśmie:

Co dokładnie należy sfinalizować przed uruchomieniem zegara? (Rysunki? Depozyt? Zatwierdzenie próbki?)

Kto potwierdza, że ​​rozpoczął się czas realizacji?

Co się stanie, jeśli dostawca nie dotrzyma terminu?

A oto praktyczna wskazówka: wbuduj bufor. Jeśli harmonogram budowy przewiduje, że szafki muszą być na miejscu do 1 czerwca, powiedz dostawcy, że będą potrzebne do 15 maja. Nie dlatego, że jesteś nieuczciwy. Ponieważ gdzieś pomiędzy halą produkcyjną a miejscem pracy coś się wydarzy. Opóźnienie portu. Kwestia transportu ciężarowego. Kontrola jakości, która kończy się niepowodzeniem i wymaga przeróbek.

Najlepsi dostawcy, z którymi współpracowałem, nie tylko dają czas realizacji. Dają ci harmonogram produkcji. Tydzień 1: Pozyskiwanie materiałów. Tydzień 2-3: produkcja. Tydzień 4: wykończenie i utwardzanie. Tydzień 5: pakowanie i załadunek. Tydzień 6: tranzyt. Ten poziom szczegółowości mówi, że naprawdę wiedzą, co robią.

 

Ukryty koszt tanich szafek

Każdy deweloper chce zaoszczędzić na szafach. Rozumiem. Pozycja jest ogromna.

Ale oto, czego się nauczyłem, obserwując projekty, w których ludzie wybierali najniższą ofertę:

Tanie szafki kosztują więcej w dłuższej perspektywie. Zawsze.

Nie dlatego, że rozpadają się już pierwszego dnia. Ale z powodu tego, co dzieje się sześć miesięcy po przeprowadzce.- Front szuflady jest poluzowany. Wykończenie zaczyna się łuszczyć w pobliżu zmywarki. Zawias rdzewieje, bo budynek jest na Florydzie i nikt nie pomyślał o wilgoci.

Teraz zespół zarządzający Twoją nieruchomością realizuje zgłoszenia dotyczące konserwacji. Teraz wysyłasz kogoś do jednostki, aby wymienił część. Teraz płacisz za robociznę, część, koordynację i niedogodności dla mieszkańców.

Pomnóż to przez 100 jednostek. Matematyka zmienia się szybko.

Dlatego też porównując ceny, nie kieruj się wyłącznie kosztem szafki w przeliczeniu na jednostkę. Zapytaj o:

Specyfikacje materiałów– Czy tylny panel ma taką samą grubość jak boki, czy jest cieńszy?

Typ wykończenia– Czy to prawdziwy lakier uszczelniający krawędzie, czy folia, która może się odkleić?

Sprzęt komputerowy– Jakiej marki zawiasy i prowadnice? (Blum i Hettich nie bez powodu kosztują więcej.)

Metoda montażu– Kołkowane i klejone? Zszyte? Pijany?

Dostawca, który nie potrafi bez wahania odpowiedzieć na te pytania, nie jest dostawcą, którego szukasz.

 

Problem „Możemy zrobić wszystko”.

Oto sygnał ostrzegawczy, na który nauczyłem się zwracać uwagę: dostawca, który zgadza się na wszystko.

„Czy możesz dopasować ten niestandardowy kolor?” Tak.
„Czy możesz zrobić ten nietypowy rozmiar?” Tak.
„Czy możesz wysłać w ciągu trzech tygodni?” Tak.

W pewnym momencie musisz usłyszeć „nie”. Albo przynajmniej „oto, ile to będzie kosztować i dlaczego”.

Dostawcy, którzy zgadzają się na wszystko, to zazwyczaj ci, którzy nie odkryli własnych ograniczeń. Przyjmują twoje zamówienie. Potem walczą. Wtedy nie dotrzymują terminów. Następnie dostarczają coś, co jest zbliżone do tego, o co prosiłeś, ale nie dokładnie.

Dobry dostawca usług wielorodzinnych-wie, co robi dobrze. Mają standardowe rozmiary, które działają. Mają linię mety, o której wiedzą, że się sprawdza. Mają proces produkcyjny, który został przetestowany w podobnych projektach.

Zapytaj ich: jaki jest największy projekt wielorodzinny-, jaki zrealizowałeś? Co poszło nie tak? Co zrobiłbyś inaczej?

Jeśli nie potrafią odpowiedzieć szczegółowo, oznacza to, że nie wykonali wystarczająco dużo pracy.

 

O co właściwie powinieneś zapytać każdego dostawcę

Oto krótka lista pytań. Użyj ich.

O produkcie:

Jaki jest materiał i grubość obudowy szafki?

Jaki jest rodzaj wykończenia i jak się go stosuje?

Jaka marka sprzętu jest standardem?

Czy oferujecie różne klasy (ekonomiczny, standardowy, premium)?

O procesie:

Jakich informacji potrzebujesz, aby rozpocząć produkcję?

Czy dostarczasz rysunki warsztatowe do zatwierdzenia?

Jak radzicie sobie z kontrolą jakości podczas produkcji?

Czy mogę wysłać-zewnętrznego inspektora do Twojej fabryki?

O logistyce:

W jaki sposób szafy są pakowane do transportu kontenerowego?

Czy ładujesz według jednostek czy według typu komponentu?

Jak wygląda Twoja procedura w przypadku uszkodzonych lub brakujących elementów?

Czy masz lokalny kontakt w USA lub Europie?

O związku:

Jaka jest typowa roczna wielkość projektu?

Czy współpracujecie bezpośrednio z generalnymi wykonawcami, czy tylko poprzez dealerów?

Czy mogę porozmawiać z poprzednim klientem wielorodzinnym-?

Dostawcy, którzy jasno i bez wahania odpowiadają na te pytania, to ci, którzy robili to już wcześniej. Ci, którzy przyjmują postawę defensywną lub niejasną, mówią ci coś ważnego.

 

Jeszcze jedna rzecz na temat dostawców z Chin

Wielu dostawców, z którymi rozmawiasz w sprawie projektu tej wielkości, będzie działać w Chinach. W porządku. Stąd bierze się głośność.

Istnieje jednak różnica między fabryką, która produkuje głównie-indywidualne kuchnie na zamówienie, a fabryką specjalizującą się w działalności projektowej. Pierwszy typ jest świetny dla właściciela domu. Drugi typ jest tym, czego potrzebujesz.

Jak odróżnić? Spójrz, jak się komunikują.

Dostawca zorientowany-na projekt zapyta Cię o harmonogram instalacji. Będą chcieli wiedzieć, jak pracuje Twoja załoga. Oznaczą kartony według numeru jednostki i pomieszczenia. Wyślą ci listę rzeczy do spakowania, którą będzie mógł przeczytać nadzorca.

Dostawca zorientowany-na cele mieszkaniowe wyśle ​​Ci ładną broszurę i zapyta, czy wolisz shaker czy podwyższony panel.

Jeśli zarządzasz projektem mieszkania na 100 mieszkań, potrzebujesz pierwszego.

 

Ostateczna myśl

Widziałem, jak projekty wielorodzinne- przebiegały bezproblemowo w zakresie dostaw szafek. I widziałem, jak zamieniają się w absolutne koszmary. Różnica prawie zawsze sprowadza się do dwóch rzeczy: tego, jak wyraźnie kupujący zadał pytania na początku i jak szczerze dostawca na nie odpowiedział.

Nie potrzebujesz najbardziej wymyślnych szafek. Nie potrzebujesz najniższej ceny. Potrzebujesz dostawcy, który rozumie, co to znaczy dostarczyć 150 sztuk tego samego towaru, zgodnie z harmonogramem i z planem na wypadek, gdyby coś poszło nie tak.

Zadaj teraz trudne pytania. Twój przełożony podziękuje ci później.

Rozwiązania dla wykonawców